Najem lokalu mieszkalnego i uprawnienia wynajmującego względem najemcy

Podstawa prawna

Umowa najmu lokalu to umowa uregulowana przede wszystkim w Kodeksie cywilnym w art. 659-679, które traktują ogólnie o umowie najmu oraz w art. 680-691, które tyczą się już wyłącznie tego rodzaju najmu. Jednakże, mimo że to Kodeks cywilny stanowi podstawę do zawiązania przez strony umowy najmu lokalu oraz stanowi ogólnie o prawach i obowiązkach Wynajmującego i Najemcy, to istotna w tym zakresie będzie także ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (nazywana dalej jako „ustawa o ochronie praw lokatorów”), która m.in. reguluje zasady i formy ochrony praw lokatorów, a także wzajemne obowiązki Stron. 

Zawarcie umowy najmu lokalu 

Stronami umowy najmu lokalu są wynajmujący, który oddaje najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony i najemca, który w zamian zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Jeżeli umowa najmu lokalu ma być zawarta na czas dłuższy niż rok, to powinna być ona zawarta na piśmie – w przeciwnym wypadku taka umowa będzie uważana na zawartą na czas nieokreślony, co ma swoje konkretne konsekwencje prawne. W pozostałych przypadkach może być ona zawarta w dowolnej formie, nawet ustnie, niemniej zalecane jest sporządzanie mimo wszystko umowy w formie pisemnej, gdyż zapewnia to przejrzystość warunków umowy oraz może służyć celom dowodowym w przypadku ewentualnego konfliktu między Stronami.  

Prawa i obowiązki Stron

Zasadą jest, że Wynajmujący powinien wydać Najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Tak więc w szczególności, Wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających Najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej. Powyższy obowiązek Wynajmującego jest szczegółowo opisany w ustawie o prawach lokatorów, która wymienia szereg instalacji, do których napraw lub wymiany jest zobowiązany Wynajmujący. 

Należy jednak pamiętać, że Najemca lokalu mieszkalnego także ma obowiązki w zakresie czynienia nakładów na wynajmowany lokal - ustawa o ochronie praw lokatorów w art. 6b ust. 2 wskazuje, że Najemcę obciąża naprawa i konserwacja:

1) podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;

2) okien i drzwi;

3) wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;

4) trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;

5) osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;

6) pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;

7) etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;

8) przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;

9) innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:

1. a) malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,
2. b) malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

Co więcej, Najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony (np. piwnica), we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym. Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku. 

Jak więc widzimy, mimo że na Wynajmującym leży obowiązek napraw i wymian wszelkiego rodzaju instalacji związanych z prawidłowym korzystaniem z lokalu, to Najemca także ma obowiązek dbać o wyposażenie mieszkania oddanego mu do użytku oraz czynić pewne nakłady pieniężne na naprawę zużytych urządzeń czy elementów wyposażenia, a także powinien on dbać o części wspólne, czyli np. korytarz czy klatkę schodową w bloku, w którym znajduje się najęty lokal. 

Czynsz

Z umową najmu lokalu mieszkalnego wiąże się konieczność płacenia przez Najemcę czynszu, którego wysokość jest określana w umowie. Właściciel lokalu może jednak podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminu wypowiedzenia, który wynosi  3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy.

Wypowiedzenie wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie.

Wypowiedzenie najmu

Rzeczą oczywistą jest, że najem co do zasady wygasa z końcem terminu na jaki była zawarta umowa, jednak w określonych sytuacjach jedna ze Stron może wypowiedzieć umowę najmu, celem zakończenia trwania umowy, przed upływem wyznaczonego terminu. 

W jakich sytuacjach Wynajmujący może wypowiedzieć Najemcy umowę najmu? 

1. Niewłaściwe używanie lokalu i wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu:
   Wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu, gdy lokator używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali i taki stan rzeczy trwa pomimo pisemnego upomnienia dokonanego przez Wynajmującego.

   Tak więc, warunkiem koniecznym do wypowiedzenia najmu na wskazanej podstawie jest dokonanie uprzedniego pisemnego upomnienia Najemcy.

   W tym miejscu, mówiąc o wykraczaniu przez lokatora w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, nadmienić należy, że nie tylko Wynajmujący ma tu pewne uprawnienia, o których mowa wyżej, lecz także inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może podjąć przeciwko takiemu uciążliwemu lokatorowi działania – mogą oni wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia.

2. Zwłoka z zapłatą czynszu:
   W tym przypadku Lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu (lub innych opłat za używanie lokalu) za co najmniej trzy pełne okresy płatności. Wynajmujący, chcąc wypowiedzieć  Najemcy umowę najmu powinien wysłać do niego pismo, w którym go o tym uprzedza, ale jednocześnie wzywa go do zapłaty zaległych oraz aktualnych opłat w terminie miesiąca. I tak przypadku gdy po upływie tego terminu, Najemca w dalszym ciągu nie uiścił opłat, Wynajmujący nabywa uprawnienie do wypowiedzenie umowy najmu.

   Podkreślić należy, iż wyznaczenie miesięcznego terminu na uiszczenie zaległych opłat jest konieczne, aby wypowiedzenie umowy najmu mogło być uznane za ważne i jest ono konieczne nawet gdy Najemca zaległa z zapłatą za znacznie więcej miesięcy.

3. Lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.

4. Najemca używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku. 

W tym przypadku lokatorowi przysługuje prawo do lokalu zamiennego.

Powyżej wymienione przypadki uprawniają Wynajmującego do wypowiedzenia umowy najmu nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Takie uprawnienie po stronie Wynajmującego jest spowodowane zwykle szczególną uciążliwością zachowania Najemcy, w związku z którym konieczne jest możliwie szybkie działanie,
z jednoczesnym uwzględnieniem interesu Najemcy. Istotnym jest, iż wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. 

Ponadto właściciel lokalu może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem:
1) sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;

2) miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

Właściciel lokalu może także wypowiedzieć najem, o ile zamierza sam zamieszkać w należącym do niego lokalu, w terminie: 

1. nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego - jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny albo
2. nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego - jeżeli właściciel nie dostarcza lokatorowi lokalu zamiennego i nie przysługuje mu prawo do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny

Podsumowanie 

Umowa najmu (w tym najmu lokalu mieszkalnego) to umowa dwustronna, w której zarówno Wynajmujący, jak i Najemca mają określone prawa i obowiązki, sprecyzowane przez odpowiednie przepisy. Pamiętać jednak należy, iż strony mają znaczny zakres swobody
w określaniu warunków umowy, w której mogą chociażby inaczej rozłożyć ciężar spoczywających na nich obowiązków.

Istotnym jest także, aby wypowiadając umowę najmu Wynajmujący pamiętał o spełnieniu wymaganych przepisami warunków zarówno co do formy i terminu wypowiedzenia, a także w zakresie wymaganego w określonych przypadkach uprzedniego upomnienia lub uprzedzenia o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczeniu dodatkowego terminu. W przeciwnym wypadku, takie wypowiedzenie nie będzie mogło być uznane za ważne i prawnie skuteczne,
a wytoczone przed sądem powództwo o eksmisję będzie podlegało oddaleniu.