Sposoby dysponowania mieszkaniem – przekazywanie majątku w rodzinie

Lokal mieszkalny niewątpliwie dla większości właścicieli należy do najbardziej wartościowych składników majątkowych. Dlatego też warto za życia uporządkować kwestie prawne związane z prawem własności przysługującym nam do mieszkania, aby być pewnym, że ten zwykle najistotniejszy składnik naszego majątku trafi w przyszłości w odpowiednie ręce - członka naszej rodziny, czy innej wskazanej przez nas osoby. Istnieje wiele sposobów na przekazywanie majątku. Czynności zmierzające do przekazania majątku najłatwiej można podzielić na dwie grupy: mortis causa – na wypadek śmierci oraz inter vivos czyli między żyjącymi. Do czynności mortis causa zaliczyć należy testament, zapis i polecenie, zapis windykacyjny, ale też na przykład umowę o zrzeczenie się dziedziczenia. Natomiast czynnościami inter vivos są na przykład umowa darowizny lub umowa o dożywocie.

Dokonanie czynności na wypadek śmierci w praktyce oznacza, że osoba spisująca np. testament do końca życia pozostaje właścicielem rzeczy (mieszkania), którą dopiero po swojej śmierci chce przekazać wskazanej przez siebie osobie lub też nie chce, aby konkretna osoba po niej dziedziczyła (wydziedziczenie lub umowa o zrzeczenie się dziedziczenia). Po śmierci osoby, która spisała testament konieczne jest przeprowadzenie postępowania spadkowego, bądź to w sądzie spadku bądź u notariusza w wypadku, gdy wszyscy spadkobiercy, także ustawowi, są zgodni. Jeśli nie dojdzie do spisania testamentu, mieszkanie wejdzie w skład masy spadkowej i po śmierci spadkodawcy zostanie w drodze dziedziczenia przekazane bliskiej osobie, zgodnie z ogólnymi regułami dziedziczenia, w tej sytuacji także koniczne pozostaje przeprowadzenie postępowania spadkowego.

Do grupy czynności inter vivos zalicza się m.in. umowę darowizny oraz umowę dożywocia. Najważniejszy skutek prawny związany z zawarciem każdej z tych umów polega na tym, że zbywca z chwilą podpisania czy to umowy darowizny, czy to umowy dożywocia przestaje być właścicielem rzeczy.

Osoby, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub też prawo odrębnej własności mają pełną swobodę w dysponowaniu w/w prawami. Właściciel lokalu mieszkalnego chcąc być pewnym, że po jego śmierci lokal trafi do konkretnej osoby, może już za życia przekazać je wskazanej osobie na mocy umowy darowizny. Jak wskazuje przepis art. 888 kodeksu cywilnego (w dalszej części k.c.) – przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku. Darowizna jest zatem swego rodzaju prezentem i to od darczyńcy zależy kto i w jakim zakresie obejmie jego majątek. Jest to umowa umożliwiającą dokonywanie przysporzeń majątkowych bez ekwiwalentu. W praktyce społecznej jest ona stosunkowo często wynikiem realizacji uczuć i postaw, zwykle w celu udzielenia wsparcia osobom dotkniętym nieszczęściami osobistymi, realizacji ogólnych celów charytatywnych. Stanowi element grupy umów, które umożliwiają w obrocie przenoszenie własności i innych zbywalnych praw majątkowych. Natomiast zawsze, jeżeli chodzić będzie o umowę darowizny lokalu mieszkalnego – aktualny właściciel oraz przyszły obdarowany bezwzględnie muszą udać się do notariusza celem jej zawarcia. Często rodzice jednego z małżonków wybierają darowiznę jako sposób przekazania mu majątku, aby lokal mieszkalny wszedł w skład majątku osobistego dziecka, a nie zaś stanowił składnik majątku wspólnego małżonków. Zdarza się, że darczyńca obawia się umowy darowizny ze względu na ewentualną niewdzięczność osoby obdarowanej, dlatego ustawodawca zabezpiecza darczyńcę, w ten sposób, że przepisy przewidują możliwość odwołania darowizny, jeżeli obdarowany dopuścił się względem darczyńcy rażącej niewdzięczności (przepis art. 898 k.c.). Zatem obdarowany musi liczyć się z ewentualnym odwołaniem darowizny i obowiązkiem zwrotu, w praktyce natomiast tego typu przypadki zdarzają się dość rzadko.

Można również dokonać darowizny na rzecz małoletnich. Wówczas to, osobami reprezentującymi dzieci są rodzice jako ich ustawowi przedstawiciele, pod warunkiem, iż dzieci pozostają pod ich władzą rodzicielską (czyli jeśli rodzicie nie zostali pozbawieni praw rodzicielskich). W takim przypadku, jeśli darowana została nieruchomość wolna od długów i ciężarów, każdy z rodziców może samodzielnie działać jako przedstawiciel ustawowy dziecka. Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego (uchwała z dnia 30 kwietnia 1977 roku o sygn. akt: III CZP 73/76) rodzice mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego przewidzianego w art. 101 § 3 k.r.o. nabywać dla małoletniego dziecka nieruchomości na podstawie umowy darowizny w stanie wolnym od zobowiązań wobec darczyńcy lub osób trzecich. W przypadku, gdy darowana nieruchomość jest obciążona jakimikolwiek prawami lub długami, niezbędne do przyjęcia takiej darowizny jest uzyskanie przez ustawowych przedstawicieli, zgody sądu rodzinnego i opiekuńczego. Trzeba zwrócić uwagę, że rodzic reprezentujący dziecko i zarządzający jego majątkiem może dokonywać tylko czynności zarządzających i zmierzających do zachowania tego majątku, a czynności rozporządzające (np. sprzedaż, obciążenie) mogą być dokonane tylko za zgodą sądu rodzinnego i opiekuńczego.

Podsumowując, należy pamiętać, że zawierając umowę darowizny, darczyńca definitywnie traci tytuł prawny do lokalu mieszkalnego, dlatego też chcąc w dalszym ciągu zamieszkiwać w lokalu, obdarowany może ustanowić na jego rzecz służebność mieszkania. Jest to służebność osobista, która uprawnia do korzystania z cudzej nieruchomości w określonym w umowie zakresie. Osoba fizyczna, której przysługuje osobista służebność mieszkania ma prawo do zamieszkiwania i korzystania z określonych części lub całości lokalu mieszkalnego, bez ponoszenia przez nią żadnych dodatkowych kosztów. Takie rozwiązanie sprawdza się w praktyce przede wszystkim pomiędzy najbliższymi członkami rodziny, zwłaszcza w sytuacji, gdy osoba obdarowana przez darczyńcę nie zamierza zamieszkiwać w nabytym na podstawie umowy darowizny lokalu mieszkalnym, natomiast chce zapewnić stałość i pewność miejsca zamieszkania darczyńcy, w praktyce często swym rodzicom czy dziadkom. Podkreślenia wymaga, że na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu nie można ustanowić służebności mieszkania.

Istotne pozostaje, iż zgodnie z przepisem art. 301 k.c., mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie swojego małżonka i małoletnie dzieci, a także inne osoby, jeżeli są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci zaś przyjęte jako małoletnie, mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności. Regulacja ta odbiega od konstrukcji służebności osobistych, które ustanawiane są głównie celem zaspokajania osobistych potrzeb uprawnionego. Jednak potrzeby życia wymagają, ażeby ze służebności mieszkania korzystał nie tylko mający służebność, ale i inne osoby, zwłaszcza jego najbliższa rodzina.

Stosownie do przepisów Kodeksu cywilnego, z chwilą śmierci uprawnionego, służebność osobista co do zasady wygasa, lokal mieszkalny pozostaje w całości w gestii i dyspozycji obdarowanego i może on swobodnie nim rozporządzać, na przykład sprzedać czy wynająć. Natomiast zawierając umowę służebności mieszkania strony mogą umówić się, iż po śmierci uprawnionego, służebność mieszkania przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi. Jest więc możliwość przejścia służebności mieszkania na niektóre oznaczone osoby w razie śmierci uprawnionego, mimo iż, zgodnie z treścią przepisu art. 300 k.c., służebności osobiste są niezbywalne.

Kolejnym sposobem rozporządzania lokalem mieszkalnym, a równocześnie zapewnieniem sobie możliwość dalszego zamieszkiwania w lokalu, jest zawarcie powszechnie funkcjonującej w praktyce tzw. umowy dożywocia, na mocy której zbywca nieruchomości przenosi na rzecz nabywcy własność nieruchomości, a nabywca w zamian zobowiązuje się zapewnić zbywcy lub także bliskim mu osobom dożywotnie utrzymanie. Także i tu po śmierci osoby uprawnionej, nieruchomość pozostaje własnością nabywcy, zobowiązanego z tytułu umowy dożywocia. Zgodnie z treścią przepisu art. 908 k.c., jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, powinien on w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Należy zwrócić uwagę, że w treści przepisu mowa jest o nieruchomości, oznacza to, że umową dożywocia możemy przenieść np. prawo do działki, domu lub lokalu, stanowiącego odrębną nieruchomość ale już nie może ona dotyczyć spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, gdyż nie jest ono w świetle prawa nieruchomością.

Podsumowując, stwierdzić można, iż sposobów zadysponowania lokalem mieszkalnym jest na tyle dużo, iż każdy właściciel uregulować może ową kwestię stosownie do swoich potrzeb oraz celów, jakie chce osiągnąć.