Zasiedzenie nieruchomości – uwagi wstępne
Zasiedzenie jest instytucją uregulowaną w kodeksie cywilnym i jest to sposób pierwotnego nabycia prawa własności z uwagi na upływ czasu. W wyniku ustawowo określonego upływu czasu, posiadacz samoistny niebędący właścicielem, uprawniony jest do nabycia prawa własności przez faktyczne posiadanie rzeczy.
Zasiedzenie jest formą uregulowania stanu pomiędzy stanem własności a rzeczywistym stanem wykonywania uprawnień właścicielskich. Celem wprowadzenia instytucji zasiedzenia była m.in. stabilizacja porządku społeczno-gospodarczego.
Przedmiotem zasiedzenia są rzeczy, a więc ruchomości i nieruchomości, a także służebności. Od rodzaju przedmiotu zależy spełnienie przesłanki upływu czasu, bowiem ustawodawca odmiennie określił upływ czasu w tym zakresie. Odnosząc się do upływu czasu, istotnym pozostaje również dobra i zła wiara posiadacza. Jednakże dobra i zła wiara nie jest przesłanką do nabycia nieruchomości przez zasiedzenie, a jedynie określa termin po upływie którego posiadacz nabędzie nieruchomość.
Zgodnie z przepisem art. 172 k.c. Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
Ustawodawca wprowadził zatem dwie przesłanki obligatoryjne, tj. posiadanie samoistne i upływ czasu. Posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten, kto faktycznie włada nią jak właściciel, a więc osoba legitymująca się jako posiadacz samoistny musi wykonywać obowiązki właścicielskie. Czy dany posiadacz jest posiadaczem samoistnym, świadczą m.in. okoliczności obiektywne i weryfikowalne, a więc czy korzysta z nieruchomości z wyłączeniem innych osób, pobiera pożytki i dochody, a także czy uważa się za uprawnionego do rozporządzenia nią. Aby posiadacz rzeczy mógł być uznany za posiadacza samoistnego, musi legitymować się dwiema cechami: faktycznym władztwem nad rzeczą (corpus) oraz zamiarem władania rzeczą dla siebie (animus). Nie ma przy tym żadnego znaczenia okoliczność wiedzy posiadacza samoistnego w przedmiocie przysługiwania prawa własności innym osobom, bowiem to jest uznawane jako dobra bądź zła wiara. Co istotne, posiadacz samoistny nie traci swojego posiadania poprzez oddanie rzeczy w posiadanie zależne.
Odnosząc się do biegu zasiedzenia, wskazać należy, że rozpoczyna się od chwili objęcia nieruchomości w posiadanie, a kończy się z upływem określonego ustawowo terminu. Ustawodawca umożliwił również przeniesienie posiadania. Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści. Tym samym, obecny posiadacz nie musi ponownie czekać na upływ czasu, a dolicza czas w jakim posiadał poprzedni posiadacz. Do określania biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o biegu przedawnienia roszczeń, tym samym bieg zasiedzenia może być zawieszony oraz przerwany.
Posiadanie prowadzące do zasiedzenia musi być więc samoistne i nieprzerwane.
Nabycie nieruchomości przez zasiedzenie stwierdza Sąd w trybie nieprocesowym. Wniosek musi odpowiadać warunkom formalnym i podlega opłacie stałej w wysokości 2.000 zł. Sąd nie jest jednak związany datą nabycia wskazaną we wniosku. Sąd jest jednak związany wskazaniem przez wnioskodawcę osoby, która jest beneficjentem zasiedzenia. W przypadku, gdyby Sąd uznał, że przesłanki niezbędne do nabycia nieruchomości przez zasiedzenie nie zostały spełnione przez osobę wskazaną we wniosku, wniosek powinien zostać oddalony, albowiem Sąd nie może stwierdzić nabycia przez zasiedzenie osoby, która nie jest uczestnikiem postępowania. Sprawy dotyczące zasiedzenia, ze względu na swoją złożoność zwykle wymagają konsultacji prawniczej celem ich prawidłowego prowadzenia.
Adwokat
Marta Krajewska
